Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego orzeczenia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami. Takie jest znaczenie uchwały trzech sędziów podjętej przez Izbę Cywilną Sądu Najwyższego. Jest to sprawa z zakresu prawa administracyjnego, rodzinnego i cywilnego.
Oto problem: Sąd Apelacyjny w Białymstoku powziął wątpliwości przy rozpoznawaniu sprawy o podział majątku dorobkowego małżonków czy nabycie przez cudzoziemca nieruchomości na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku jest obwarowane jest sankcją nieważności przewidzianą w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
Izba Cywilna Sądu Najwyższego została zapytana przez sąd, czy ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, która przewiduje sankcję nieważności, ma zastosowanie do nabycia nieruchomości na podstawie orzeczenia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.
Na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców wymagane jest zezwolenie, zgodnie z ustawą z 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Jeśli Minister Obrony Narodowej nie zgłosi sprzeciwu,a w przypadku nieruchomości rolnych, sprzeciwu nie zgłosił minister właściwy do spraw rozwoju wsi – minister właściwy do spraw wewnętrznych wydaje decyzję administracyjną.
Spis treści
Jakie zdarzenie prawne?
Sąd okręgowy rozpatrujący sprawę przypomniał, że zgodnie z doktryną pojęcia „zdarzenie prawne” nie możemy utożsamiać z czynnością prawną bowiem ma ono szerszy zakres, który obejmuje także orzeczenia sądowe.
W świetle podobnie brzmiących przepisów należy zwrócić uwagę, iż nieważność czynności nie wystąpi np w przypadku nabycia nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że na tej podstawie nie można unieważnić orzeczenia sądu o dziale spadku lub o zniesieniu współwłasności, np. jeśli nabycie nastąpiło na podstawie decyzji administracyjnej bądź prawomocnego rozstrzygnięcia sądu.
Nieważność
Sankcja nieważności w polskim prawie cywilnym ma zastosowanie wyłącznie do czynności prawnych. Zatem nawet jeśli postanowienie sądu zostało wydane z naruszeniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nieruchomość rolna może zostać nabyta.
Sąd II instancji podkreślił, że pojawił się również pogląd wskazujący na poważne wątpliwości co do znaczenia nieważności nabycia dokonanego w następstwie orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej, a także każdego innego zdarzenia prawnego.
Podział majątku małżeńskiego
Stanowiska judykatury, jak również przedstawicieli nauki prawa cywilnego różnią się w kwestii nabycia w drodze czynności prawnej nieruchomości przez jednego z małżonków pozostającego w związku małżeńskim z cudzoziemcem.
Sąd Rejonowy stwierdził, że nawet jeśli małżonek nabywcy nieruchomości nie jest cudzoziemcem, nie ma to wpływu na możliwość zaliczenia do spadku nieruchomości nabytej przez małżonka posiadającego obywatelstwo polskie.
W postanowieniu z dnia 16 listopada 2006 r. Izba Cywilna Sądu Najwyższego stwierdziła, że do włączenia nieruchomości (bez nawiasu) nabytej zgodnie z prawem przez jednego z małżonków będącego obywatelem polskim, do majątku wspólnego obojga małżonków dochodzi z mocy prawa. II CSK 173/06.
W stanowisku tym uwzględniono orzecznictwo Sądu Najwyższego, zgodnie z którym Kodeks rodzinny i opiekuńczy ma pierwszeństwo przed ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Na czym polega nadrzędność prawa rodzinnego?
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie może być interpretowana w odniesieniu do uregulowań dotyczących małżeńskiej wspólności majątkowej w relacji lex particularis – lex generalis. A tym samym przepisy prawa administracyjnego nie mogą wyprzedzać przepisów prawa cywilnego w zakresie ustawowej wspólności małżeńskiej(por. Sąd Najwyższy 18 lipca 2014 r. syg. IV CSK 629/13)
Sąd Najwyższy rozstrzygnął również kwestie ww. wskazując na brak możliwości orzeczenia nieważności Części czynności prawnej – tj. dokonanej przez jednego z małżonków (cudzoziemca, nie legitymującego się zezwoleniem) a pozostającego we wspólności majątkowej małżeńskiej (Uchwała SN III CZP 53/08).