Spis treści
Adwokat doradza, jak zasiedzieć nieruchomość.
Kiedy można nabyć własność przez zasiedzenie?
Ile kosztuje zasiedzenie?
Przesunięte ogrodzenie? Wieloletnie bezumowne korzystanie z cudzego gruntu lub lokalu? Sprawdź, czy spełniasz warunki zasiedzenia. Sprawy dotyczące zasiedzenia są sprawami z zakresu prawa cywilnego. Jako adwokat zajmujący się sprawami o zasiedzenie odpowiem na najczęściej zadawane pytania dotyczące zasiedzenia.
Co to jest zasiedzenie?
Mówiąc wprost, zasiedzenie jest formą nabycia własności cudzej rzeczy (ruchomej bądź nieruchomej) na skutek upływu czasu.
Do nabycia własności może dojść z uwagi na nieprzerwane i długotrwałe używanie danej rzeczy z jednoczesnym traktowaniem jej jak własności.
Co istotne nie nabędziemy własności rzeczy, jeśli z jej właścicielem łączy nas jakakolwiek umowa dotycząca używania bądź korzystania z tej rzeczy. Wówczas uznajemy, iż ktoś inny jest rzeczywistym właścicielem rzeczy, w związku z czym nie zostają spełnione warunki zasiedzenia.
Kto może nabyć własność poprzez zasiedzenie?
Kodeks Cywilny nie określa, kto może nabyć własność poprzez zasiedzenie, a tym samym zasiedzieć może zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Co można zasiedzieć?
Zasadniczo własność każdej rzeczy ruchomej i nieruchomej (nieruchomości) można nabyć poprzez zasiedzenie, jeśli tylko spełnione zostały ustawowe warunki nabycia własności.
Ponadto zasiedzieć można również służebność gruntową czy użytkowanie wieczyste.
Kiedy dochodzi do nabycia własności rzeczy ruchomej poprzez zasiedzenie?
Termin zasiedzenia ruchomości wynosi trzy lata od momentu wejścia w posiadanie samoistne rzeczy. Jednakże warunkiem koniecznym do nabycia własności rzeczy ruchomej jest dobra wiara samoistnego posiadacza istniejąca przez cały trzyletni okres zasiedzenia.
Ponadto możliwość zasiedzenia ruchomości została całkowicie wykluczona dla niektórych sposobów wejścia w posiadanie rzeczy np. w przypadku samowolnego zawładnięcie ruchomością czy nabycia rzeczy od osoby nieuprawnionej.
Kiedy można zasiedzieć nieruchomość?
Do nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie dochodzi, jeśli samoistny posiadacz nieruchomości włada nieruchomością jak właściciel nieprzerwanie od 20 do 30 lat.
Okres, jaki potrzebny jest do zasiedzenia nieruchomości, zależny jest od dobrej wiary (wówczas 20-letni termin zasiedzenia) bądź złej wiary (wówczas 30-letni termin zasiedzenia) posiadacza.
Czym jest samoistne posiadanie?
Pierwszym warunkiem zasiedzenia jest posiadanie samoistne. To nic więcej jak uważanie siebie za właściciela rzeczy oraz manifestowanie swojej własności nad rzeczą wobec osób trzecich.
Czyli w skrócie mówiąc, np. teren jest ogrodzony, sadzisz drzewa, uprawiasz pole, płacisz podatki, podnajmujesz ziemię innym osobom itp.
Czas posiadania konieczny do zasiedzenia nieruchomości?
Kolejną przesłanką jest upływ odpowiedniego okresu.
W przypadku dobrej wiary posiadacza do zasiedzenia dojdzie na skutek upływu 20 lat. Czym jest dobra wiara? Usprawiedliwionym przekonaniem posiadacza, że jest właścicielem nieruchomości. W praktyce jednak w odniesieniu do nieruchomości bardzo trudno wykazać, iż posiadanie było w dobrej wierze, albowiem nieruchomości mogą być zbywane wyłącznie w formie aktu notarialnego, natomiast niedochowanie formy umowy jest równoznaczne ze złą wiarą posiadacza.
Zła wiara posiadacza wydłuża okres przedawnienia i wówczas do zasiedzenia dochodzi po upływie 30 lat.
Co oznacza nieprzerwane posiadanie?
Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie musi być nieprzerwane, czyli musi trwać przez cały okres 20 lub 30 lat. Co więcej, do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania przez poprzednika prawnego np. dziadków, rodziców itp.
Istotny zdaje się również fakt, iż oddanie nieruchomości w najem, dzierżawę , użytkowanie nie przerywa biegu zasiedzenia, albowiem w dalszym ciągu posiadacz zachowuje się wobec rzeczy jak właściciel.
Co, jeśli właścicielem nieruchomości jest dziecko?
Przepisy Kodeksu cywilnego chcąc chronić osoby małoletnie, przewidują sytuację, w której właściciel nieruchomości zasiadywanej jest osobą małoletnią, wówczas termin zasiedzenia nie może się zakończyć przed upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności. Co jednak nie wyklucza możliwości podejmowania czynności zmierzających do przerwania biegu zasiedzenia przez jego przedstawicieli ustawowych bądź opiekunów prawnych.
Jak przerwać bieg zasiedzenia?
Bieg zasiedzenia przerywa każda czynność powzięta przed sądem, sądem polubownym bądź innym organem (powołanym do rozpoznawania lub egzekwowania sprawy danego rodzaju) zmierzająca bezpośrednio do ustalenia / zaspokojenia przysługującego prawa. Np. pozew o wydanie nieruchomości, eksmisję itp.
Jak uzyskać dokument potwierdzający zasiedzenie nieruchomości?
Jeśli mamy spełnione przesłanki warunkujące zasiedzenie, jedyną możliwością jest wszczęcie przed Sądem Rejonowym postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Po przeprowadzeniu postępowania Sąd stwierdza, kiedy i kto zasiedział nieruchomość, a tym samym kto jest jej właścicielem.
Należy jednak pamiętać, iż złożenie wniosku jest wszczęciem postępowania sądowego, co wiąże się z koniecznością prawidłowego określenia żądania, wskazania wszystkich osób zainteresowanych, a także złożenia odpowiednich wniosków dowodowych. Tylko prawidłowe przeprowadzenie postępowania pozwoli sądowi na stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.
Czy zasiedzenie podlega opodatkowaniu?
Tak. Należy pamiętać, iż w chwili uprawomocnienia się postanowienia nowy właściciel nieruchomości zobowiązany jest w terminie jednego miesiąca do zapłaty podatku w wysokości 7% (Ustawa o podatku od spadków i darowizn). Obliczając należny podatek, bierzemy pod uwagę wartość zasiedzianej nieruchomości z dnia nabycia po odjęciu długów i ciężarów z nią związanych. Ponadto od wartości tej można odliczyć nakłady dokonane na rzecz podczas okresu zasiedzenia.
Ile kosztuje zasiedzenie?
Stwierdzenie przez sąd zasiedzenia nieruchomości to w rzeczywistości jej bezpłatne nabycie. Jednakże nabywca poniesie koszty związane z zapłatą podatku czy dokonaniem wpisów w księdze wieczystej (200 zł).
Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł. Należy mieć również na uwadze, że w toku postępowania mogą pojawić się dodatkowe koszty np. doręczenie przez kuratora czy zaliczki na biegłego. Ponadto postępowanie to jest postępowaniem nieprocesowym, co do zasady oznacza to, że każda ze stron ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.
Praktyczne wskazówki przepisywania nieruchomości
W praktyce postępowanie o zasiedzenie nieruchomości jest postępowaniem wymagającym i długotrwałym. Jednakże istotą udanego postępowania jest prawidłowa analiza czy w Twoim przypadku doszło do zasiedzenia, a następnie prawidłowe przeprowadzenie postępowania. Jeśli zastanawiasz się, czy Twoja sprawa spełnia przesłanki zasiedzenia, bądź jak możesz bronić się przed zasiedzeniem swojej własności, zapraszam do kontaktu ze mną, Karolina Mazurkiewicz adwokat specjalizujący w nieruchomościach. Zadzwoń pod numer telefonu +48 794 341 129 a uzyskasz więcej informacji.